房地产土地增值税如何计算,什么是土地增值税评估

土地增值税旧房转让扣除为什么要用评估价？

我前一段正好经历了一宗公司名下住宅性质房产转让涉及的土地增值税问题，中间曲曲折折，反反复复，但最终结果令人满意。我将自己的经历分享如下：首先，有些朋友说的很正确，旧房转让中属于自然人所有的住宅性质的房产，在转让时土地增值税是免征的。如果旧房原产权人为单位，或者房产性质不是住宅，而是商铺、写字楼、工业等，都是需要交纳土地增值税的。

其次，关于土地增值税的计算有明确的依据。1、《土地增值税暂行条例》规定，土地增值额是转让收入减除规定扣除项目金额后的余额。扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格等。《土地增值税暂行条例实施细则》规定，计算增值额的扣除项目中旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

评估价格须经当地税务机关确认。从这里看，税局人员要求对旧房价值评估也没有问题。但需要注意，旧房重置价（相当于建房成本，不含土地成本）非常低，大致能评估每平方米2000元，扣除时还要根据房屋新旧程度再进行折扣，这样，能够扣除的房产成本会更低。2、《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。根据此项要求，我们一般都无法提供土地款凭据（住宅只有当时的开发商才有这些资料，当然如果是公司名下自有房地产，这些资料应该能提供），在计算土地增值税时肯定无法扣除。大家都知道，城市二手房价值实际上包括房产本身价值和所占用土地价值，二手房的升值，最主要的是土地价值的升值。

在计算土地增值税时，如果土地价款无法抵扣，房产价值又低。按每平方评估价2000元算，假设105平方的房产重置价是21万元，房龄已有10年，假设成新度为80%，房产可扣减金额为16.8万元，增值额=84-16.8-50*4%（上次契税）=65.2万元，土地增值税税率达到60%，需要缴纳约65.2*60%-16.8*35%=33.24万元。

简直不敢想象。3、2006年的《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，扣除项目的金额可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。如果按旧房评估值作为成本抵扣，就无法享受每年加计5%抵扣的优惠政策。

综上所述：1、如果我们能够提供旧房当初购置的发票，就要求按照按发票金额及契税作为成本扣除，其中发票金额还可以享受每年加计5%扣除。2、如果不能提供发票，那就只能进行评估，我们需要注意的是尽可能提供缴纳土地款的相关凭据。3、可以申请土地增值税核定征收，一般都会比第二种方式节税。我的回答不知道是否清晰实用，谢谢您的问题！。